東京カンテイが毎月発生する管理費や修繕積立金などのランニング・コストを分析した。それによると、「管理費・修繕積立金は新築マンションの価格とほぼ連動して上昇している」という。詳しく見ていこう。【今週の住活トピック】
「マンションのランニング・コスト最新動向」を発表／東京カンテイ新築マンションの管理費・修繕積立金は地域差があり、マンション価格と連動している

マンションの管理費は、日常の管理を円滑に進めるためのもので、管理会社への委託費、共用部の清掃費や水道光熱費、共用設備の点検などに使われる。一方、修繕積立金は、主に12年周期などで実施される大規模修繕工事を実施するために積み立てられるもの。

東京カンテイでは2010年~2019年の首都圏・中部圏・近畿圏の1戸当たりの管理費と修繕積立金を「専有面積70平米換算」にして分析している。2019年と10年前の2010年の月額の平均額は、次のようになる。

三大都市圏　管理費・修繕積立金（70平米換算　単位：円/月）（出典／東京カンテイ「マンションのランニング・コスト最新動向」より抜粋して筆者が作成）

三大都市圏で地域差があり、この10年間でいずれのエリアも上昇している。東京カンテイによると、管理費・修繕積立金は新築マンションの価格と連動しているという。

一般的に、高額なマンションほど、その設備仕様や管理サービスの水準が高くなる。近年、新築マンションの供給量が絞られる中、こうした「ハイグレードマンション」を主力とする大手デベロッパーの供給シェアが高まることが、新築マンションの平均価格を引き上げる一因になっている。ハイグレードマンションは、維持管理や建物の修繕にかかる費用も高くなる傾向があるため、連動性が生まれることになる。

また、新築マンションの価格上昇の背景として、近年の建設業界の人手不足による人件費の高騰や建築資材の高騰などがあげられる。同じように、管理業界の人手不足による人件費の高騰や建物の大規模修繕工事の費用の値上がりなども、新築マンションの価格と連動性が生まれる要因になる。

これから新築マンションの購入を考えている人は、地域別の平均額やこういった背景を押さえて、マンションのランニング・コストを考えるとよいだろう。

タワーマンションは、管理費や修繕積立金が高い！？

次に、新築マンションの管理費・修繕積立金を最高階数別に見ていこう。
一般的に、20階以上を超高層=タワーマンションというが、20階未満の非タワーマンションと20階以上のタワーマンションでは、管理費と修繕積立金に開きが見られた。

三大都市圏　最高階数別　管理費・修繕積立金（70平米換算　単位：円/月）（出典／東京カンテイ「マンションのランニング・コスト最新動向」より抜粋して筆者が作成）

これは、タワーマンションには多様な共用施設が備えられ、24時間常勤管理・コンシェルジュサービスなど、充実した管理サービスが提供されることが多いこと、タワーマンションの大規模修繕工事は一般のマンションと違って施工方法が特殊になることなどにより、管理費や修繕積立金が高くなる傾向が見られるからだ。
→　参考記事：「タワーマンションの大規模修繕、一般的なマンションとどう違う？」

タワーマンションそれぞれの事情によって実際の金額は異なるだろうが、おおむね非タワーマンションよりはランニング・コストがかかるといえそうだ。

中古マンションのランニング・コストの傾向は？

東京カンテイでは、中古マンションの東京23区・大阪市・名古屋市における管理費・修繕積立金についても分析している。築年帯別の月額平均は、管理費と修繕積立金で傾向が大きく異なることが分かるので、その傾向について見ていこう。

まず、管理費についてはおおむね、金額が高くなる2つの大きな山が見られる。築年の新しい時期が第一の山で、これは分譲時の管理費が年々上昇した（首都圏・近畿圏）ことや流通量に占めるタワーマンションの比率が高くなった（中部圏）ことに起因する。第二の山がバブル期に分譲されたマンションで、バブル期特有の豪華な設備仕様・サービスによって高くなることに起因する。2つの大山を除くとおおむね安定している。

一方、修繕積立金については、逆に築年の新しい時期のほうが金額が低い。築5年から上昇が顕著になり、築10年を超えると緩やかに上昇するといった上昇傾向が続く。

修繕積立金が築年に連れて上昇する理由は、分譲時にマンションの修繕積立金を抑えて販売する背景がある。かつては、売りやすさを優先して、分譲時に設定された修繕積立金では第2回・第3回の大規模修繕工事に積立金が不足する形になっていた。そのため、不足を補うためには、マンションの管理組合で修繕積立金の値上げをする必要があった。

その反省を受けて、近年では分譲当初から大規模修繕工事に不足しない金額を設定するようになったが、その多くは「段階的に修繕積立金を値上げする」方式を取っている。そのため、分譲当初の修繕積立金の額は低いが、数年後の値上げで金額が高くなる。いずれの場合も、後になるほど修繕積立金が増額になるので、築年数が経つほど修繕積立金の平均額も上昇することになる。

住宅ローンの返済と合わせて支払うことになるマンションのランニング・コストは、低い額であるほど家計の負担は少なくなる。だからといって、管理サービスのレベルが低かったり、将来の大規模修繕工事で資金が不足して、追加費用を求められたりするのは避けたいものだ。

そのためには、平均額を参考にしたり、金額が増減する背景を押さえたりして、適切な金額かどうか確かめるようにしよう。マンションの資産価値を維持向上させるには、それ相応のお金も必要なのだ。

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